Мы задали Константину десять вопросов, которые чаще всего слышим от клиентов из России и стран СНГ, планирующих покупку недвижимости в Нью-Йорке. Вот его развёрнутые ответы из первых рук.
Могут ли граждане России вообще купить квартиру в Нью-Йорке?
Однозначно да. На федеральном уровне в США нет никаких законов, которые ограничивают приобретение недвижимости в зависимости от гражданства покупателя. На уровне штата Нью-Йорк ограничений по тому, кто может приобрести недвижимость, также не существует.
Как вы проверяете, что клиент, продавец или объект не связаны с санкционным списком?
Все проверки, связанные с санкциями, проходят через адвокатов и титульные компании. Это отдельный профессиональный этап due diligence, который берут на себя юристы и title company, а не брокер лично.
Насколько жёстко правление кооператива (co-op board) относится к покупателям с российским паспортом или происхождением средств? Что вы советуете — co-op или condo?
Для иностранца condo — более простой вариант по нескольким причинам. Во-первых, его проще приобрести, поскольку не требуется стопроцентное раскрытие всех финансов, как в кооперативе. Во-вторых, condo значительно более ликвидный продукт, чем кооператив. В-третьих, это оптимальный объект и для сдачи в аренду, и для собственного проживания.
С какими банками вы работаете для иностранных покупателей, и какой сейчас реальный первый взнос?
Есть несколько банков, с которыми я работаю и которые предлагают ипотеку иностранцам. Стадия проверки и условия получения ипотеки зависят от того, в какой валюте покупатель зарабатывает деньги и в какой стране он проживает или является резидентом. Начальный взнос для международных ипотек, как правило, составляет 40 процентов и выше.
Какие документы нужно подготовить заранее, чтобы подтвердить происхождение средств?
Со своей стороны я редко вижу требования подтвердить, откуда именно появились средства. Логика здесь в том, что если банк разрешил перевести деньги в другую страну, значит эти деньги уже прошли проверку и считаются чистыми.
На физлицо, LLC или траст — что вы обычно рекомендуете?
Приобретать можно и на физлицо, и через юридическое лицо. Я обычно рекомендую покупать через LLC, поскольку это защищает от налога на наследство. Также владение через LLC создаёт ограничения на разглашение того, кто является настоящим владельцем недвижимости. Сейчас обсуждается закон, который может ввести обязательное раскрытие владельцев LLC, но на данный момент такого требования нет.
А что с новым правилом FinCEN об отчётности по сделкам через юрлица — вы следите за этим?
Да, это как раз то, о чём я говорил выше — тема о разглашении владельцев LLC. Это то законодательное движение, за которым стоит следить, поскольку оно напрямую касается структур владения через LLC.
Можете описать реальный кейс из практики?
Расскажу сразу два.
Первый случай — клиенты из Австралии, которые приобрели у меня уже четыре объекта недвижимости. Они ни разу не были в США, у них никогда не было даже туристической визы для въезда в страну. Вся сделка проходила полностью удалённо: все просмотры объектов проводил я лично — приходил на объекты, снимал и фотографировал, мы обсуждали все детали недвижимости дистанционно. Подписание договоров шло по доверенности. Я до сих пор занимаюсь арендой и менеджментом этих объектов для них.
Второй случай — клиенты, граждане России, имеющие также резиденцию в Дубае. Объект покупался под инвестицию, и на данный момент в нём живут их дети, которые учатся в университете в Нью-Йорке. Поиск и просмотры точно так же шли через меня — прогулки по квартирам, пересылка видео и фото. Для сделки была создана LLC в Нью-Йорке, одним из владельцев которой стал сын клиента — он и подписывал документы по доверенности как представитель LLC. Сейчас в квартире живут дети, а в следующем году, когда они закончат университет и переедут, объект перейдёт в аренду. То есть с самого начала это была гибридная стратегия — и жильё, и инвестиция одновременно.
Какой самый распространённый миф о покупке недвижимости в США вы слышите от российских клиентов?
Самый большой миф — что граждане и резиденты России вообще не могут покупать недвижимость в США. Чаще всего я слышу, что этот миф исходит от брокеров из других стран, которым невыгодно, чтобы деньги их клиентов уходили в США. Да, в США есть несколько штатов, которые ограничивают приобретение недвижимости гражданами России, но на Нью-Йорк это не распространяется.
Второй большой миф — что для покупки нужно физически находиться в США. Это тоже неверно: вся транзакция — покупка, продажа, аренда — может полностью пройти без личного присутствия клиента, как в кейсах выше.
Если бы клиент из России написал вам сегодня "хочу купить квартиру в Нью-Йорке", какие три первых шага вы бы порекомендовали?
Первое — определиться с желанием, запросом и бюджетом: понять, на какую сумму можно рассчитывать, учитывая и стоимость самого объекта, и стоимость проведения сделки.
Второе — определить стратегию приобретения: это инвестиция, покупка для собственной жизни, способ припарковать деньги, или гибридная версия всего этого вместе.
Третье — продумать вопрос по финансам: каким образом эти деньги попадут в США.
